Arrendamento: Transmissão por Morte do Inquilino

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Real estate agent handing the house key to a client

O que acontece ao Contrato de Arrendamento Habitacional em caso de morte do inquilino?

As condições em que o contrato de arrendamento se transmite depende muito da data em que se verifica o óbito do inquilino e da data em que o contrato foi celebrado.

Nesse sentido, qual o regime jurídico a aplicar considerando a data de celebração do Contrato de Arrendamento, sendo que existem essencialmente dois regimes distintos?

– O Regime Jurídico aplicável aos contratos celebrados antes e durante a vigência do RAU (Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro); 

– O Regime Jurídico aplicável aos contratos celebrados após a entrada em vigor do NRAU (Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro).

Para os contratos celebrados após a entrada do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), o contrato de arrendamento transmite-se por morte do inquilino, quando lhe sobreviva:

(i) Cônjuge com residência no locado;

(ii) Pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de um ano;

(iii) Pessoa que com ele vivesse em economia comum e há mais de um ano.

Poderão ocorrer casos em que existam várias pessoas com direito à transmissão, a posição do inquilino transmite-se, em iguais circunstâncias, sucessivamente para o cônjuge sobrevivo ou mesmo para a pessoa que com ele, falecido, vivesse num estado de união de facto, para o familiar ou parente mais próximo ou, em caso de concorrência, para o mais velho entre os parentes que com o falecido residisse em economia comum.

Quanto aos contratos celebrados antes e durante a vigência do RAU, são aplicáveis as normas do artigo 57.º do NRAU, por força das normas transitórias estatuídas nos artigos 26.º n.º 2 e 28.º n.º 1 do mesmo diploma, pelo que, o contrato de arrendamento só se transmite, por morte do primitivo inquilino (inquilino que outorgou/assinou o contrato) quando lhe sobreviva:

(i) Cônjuge com residência no locado;

(ii) Pessoa com quem ele vivesse em união de facto há mais de dois anos, com residência no locado há mais de um ano;

(iii) Ascendente no 1.º grau (o pai ou a mãe) que com ele convivesse há mais de três anos;

(iv)  Filho ou enteado, com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais de 1 ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimentos de ensino médio ou superior;

(v) Filho ou enteado, que com ele convivesse há mais de um ano, com deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%;

(vi) Filho ou enteado, que com ele convivesse há mais de cinco anos, com idade igual ou superior a 65 anos, desde que o RABC do agregado seja inferior a 5 RMNA.

A transmissão e aquisição da qualidade de inquilino ocorre pela ordem das respetivas alíneas supra, às pessoas nelas descriminadas, preferindo, em igualdade de condições, sucessivamente, o ascendente, filho ou enteado mais velho. 

No caso de sobreviver ao inquilino mais de um ascendente, existe transmissão por morte entre eles.

O direito à transmissão não se verifica se, à data da morte do inquilino, a pessoa para a qual se irá transmitir o direito ao arrendamento possuir outra casa, própria ou mesmo arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País.

Por fim, importa destacar, quando a posição do arrendatário se transmita para ascendente com idade inferior a 65 anos à data da morte do arrendatário, o contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo período de 2 anos.

POR: Nuno Lopes Nunes _ Advogado